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裁员涨租背后,自如不自在

2022年06月17日 07:36   来源:中国企业家   

  对内,被爆“大规模裁员”;对外,被疑“逆势涨房租”。自如的困境,折射的是整个长租公寓行业的盈利模式仍不够清晰,亏损成为常态。

  文|《中国企业家》记者 李艳艳

  编辑|周春林

  “我被毕业了。”入职自如将近两年的小胡掩不住苦笑。今年6月初,他突然收到被公司“优化”的消息。心里虽不情愿,但他也理解公司的决定,“关键还是疫情(影响)。”

  小胡的遭遇,只是疫情之下个体与企业生存状态的一个缩影。6月以来,长租公寓行业巨头自如开启大规模裁员。据36氪消息,此次裁员比例约20%,涵盖互联网营销、运营管理、品质、设计等部门。除一线业务部门,自如总部中后台及职能部门已经不到4000人。

  自如回应《中国企业家》称,此为不实信息。“近期自如仅对个别部门进行正常的组织优化调整,同时一直在加大服务客户和业主的管家团队的招聘,为业主和客户提供稳定优质的服务。”不过,据多位员工反馈,受非一线城市业务拖累,自如目前出租率不及九成。

  过去两年来,疫情让本就长期亏损经营的长租公寓行业“雪上加霜”,风波之中的自如正面对来自各方的拷问。对内,被爆“大规模裁员”;对外,还被疑“逆势涨房租”。尤其是因为近期多次被房客质疑疫情期间“暴涨房租”“收服务费”,自如深陷舆论漩涡。

  2021年10月,自如通过股东会决议,任命创始人、CEO熊林担任公司董事长兼CEO,以接替于去年5月过世的贝壳创始人左晖。尽管左晖生前强调“自如是熊林他们的事”,但眼下,失去了灵魂人物的指引和陪伴,自如和熊林正面临一个更为棘手的现实。

  最直接的是经营压力。2020年疫情突袭,整个长租行业“雪上加霜”。根据今年4月贝壳在收购圣都家装时披露的关联公司自如集团业绩,2019~2021年,自如给贝壳贡献收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元,2021年尽管同比增长23%,但收入依旧只有疫情前的一半水平。

  监管部门的态度更加明确。今年5月30日,北京市人大常委会官网信息显示,《北京市住房租赁条例》已在近日通过审议并正式公布,将从今年9月1日起正式实施。届时,住房租金明显上涨或者有可能明显上涨,也将受到监管部门的干预。

  对于外界关注的“房租波动”话题,自如表示,今年一季度自如租金无大幅波动,新一线城市有微幅下降;二季度环比波动幅度均在±2%范围内。总体来说,当前客户续约价格同比去年同期,平均涨幅在2.5%~3%,这一幅度显著低于一线城市普租价格在过去一年的涨幅。

  显然,自如并不认可外界的论断。多位行业人士对《中国企业家》表示,除了应对外界的质疑和情绪、解决个别经营管理问题,自如还需对自身角色和价值定位做出调试,获得理解。“租房作为一个国内重要的民生行业,市场主体所承担的并非只有做生意、赚钱这一项。”

  亦有行业从业者和观察人士对自如的生存境遇表达了理解。

  在他们看来,一方面,为了规范市场,一定程度的租金监管确有必要;另一方面,加强对企业的扶持同样重要。构建一个长期发展的租赁市场,维持房租水平的合理稳定,不能仅仅依靠保障性住房,还需更多市场化主体的深度参与,“市场化与保障性租赁住房要双管齐下”。

  风波长在

  随着北京、上海等一线城市疫情防控取得重大成果,租房市场也在迎来新一轮复苏。与此同时,自如与租客的关系却在面临“割裂”。京沪多地均有自如的租客反映称,他们近期收到了房租上涨通知,涨幅在几十元到上百元不等,甚至有的租金涨幅超过20%。

  对此,自如相关负责人曾回应称,主要原因可能是大部分业主委托协议中租金逐年按照一定幅度递增的约定,以及个别房源在续约时确实因为业主重新签订合约、租客前期参与了优惠活动、周边房租因市场供求显著上涨等因素,导致出现了租金涨幅超过平均水平。

  多名租客称,自如逆势“涨房租”的操作,让人难以接受。有网友谴责自如在发“疫难财”。还有租客称:疫情期间,自如没有保洁等服务却收服务费且不愿退款、管家更换频繁还不告知。在投诉平台上,关于自如不履行保洁和服务也不退款的投诉数量达1200多条。

  这已不是自如第一次陷入“涨价”风波。

  2020年疫情刚刚暴发时,就有一些自如租客在社交媒体及投诉平台中发布信息,称自如在疫情期间“坐地起价”,租金实际涨幅远超此前承诺的范围,疫情暴发期被催促回北京换房搬家。此外,自如还被质疑疫情期间“两头通吃”,即一边给租客涨价,一边给房东压价。

  当时自如方面回应称:自如定价体系是集中系统管理,一线人员无权进行随意价格调整,出现租金浮动个例,也多为长租换短租导致,或者仅是个别租客房租调整。自如CEO熊林发文强调,“绝对没有针对疫情的任何价格钻营伎俩。”

  早在2018年6月,自如就曾被同业炮轰“助长北京房租暴涨”。一个月后,杭州阿里P7员工在租住自如房后患白血病去世引发热议,让自如一度陷入“甲醛门”风波。两个月后,自如下架了9个城市的全部首次出租房源,待CMA认证机构检验合格后再行上架。

  到底是什么推高了房租?熊林曾对《中国企业家》做过详细解释。他表示,这个事情的根本,第一个是供需,第二个是结构,第三个是城市化的大进程,第四个是收入水平的上涨。

  “城市供需是根本。哪怕供需合理,收入水平上涨,房租也会涨。关于结构,今天很多人看这个问题非常不严肃、不客观,说我们那儿的房租涨了30%等等,首先这些数据我都不知道到底是不是真实的。作为机构,我们天天分析手里的数据,没有得出这种结论。”熊林说。

  更早之前,在2016~2018年,快速扩张的自如还被质疑过“高价收房”。

  有中介称,包括自如在内的机构抢房导致房租上涨,并会影响房东预期。熊林亦不认同:“租房是一个周期性波动很强的市场,机构在极度波动、极度个性化的市场里,承担了稳定性的作用。但是这些规律对于行业从业者来说,还有一个认识的过程。”

  步伐放缓

  11年前,自如刚刚起步。在熊林的印象里,其网站非常简陋,甚至连北京地图都是自己手绘出来的。他和团队的出发点非常简单——真实。“哪怕在手绘地图网站上点进去,你看到的每一套房、每一间房的每张照片、每件房内物品、每个价格信息,都应是真实的。”

  在租房这个链条漫长且复杂、需求个性化的领域中,“真实”一直是大家持续关注且最易被诟病的话题。尽管当时的网站界面粗糙简陋,用户体验也不好,但因为真实,自如很快被大家接受。如今,在许多大城市,年轻人租房,就像订酒店一样方便。

  自如原属于链家的一个内部创业平台。2011年10月18日,熊林在链家创始人左晖的支持下创立了自如,由此开启了房屋租赁产品和服务的“长租”模式。2016年6月,自如脱离链家独立运作,并迅速成为长租公寓领域的龙头。

  在北京、上海等不少大城市,自如成为很多年轻白领尤其是毕业生租房的首选。根据公开数据,自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉、苏州10座城市布局,累计为50万业主、500万自如客提供服务,管理房源超100万间。

  但据自如内部员工反映,与此前公开的100万间房源对比,自如目前的房源数量已经降到85万间,减少了15万间。对此,自如未予回应。

  自如一度备受资本青睐。早在2018年1月,自如就宣布完成40亿元A轮融资,估值200亿元。由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投,华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。这是当时中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。

  彼时,在政策支持下,长租公寓作为地产细分子行业之一,迎来黄金发展时期。随着政策层面对于住房租赁市场支持的顶层制度出台,地方政府陆续出台了一系列支持住房租赁市场发展的政策,尤其是鼓励机构参与住房租赁业务方面。

  狂飙突进的结果,是各地长租公寓频频“暴雷”,租客和业主都成为受害者。随后,长租公寓市场也迎来了最强监管,火热的行情迅速冷却。自如的最近一轮融资,发生在2020年3月,软银愿景基金投资了10亿美元。此后,自如再无披露新的融资进展。

  经过“大洗牌”后,长租公寓市场开始放缓步伐。去年,蛋壳公寓从纽交所摘牌;今年初,上海市第三中级人民法院裁定受理青客公寓破产清算一案。如今,青客公寓已不符合纳斯达克交易所上市规则中的公开持有股票最低市值规定,退市已成定局。

  “虽然严峻的疫情防控形势带来了很大挑战,但2021年我们就启动了模式转型和产品升级,保障经营稳定、各项业务稳健增长。”在最新回应中,自如还披露了一组数据作为佐证:

  2022年一季度,新的业主委托出租模式“增益租”委托量比去年同期增长超过400%;“友家”“心舍”新产品房源分别同比增长近360%、600%;豪宅线“曼舍”新增房源同比增长近56%;集中式“自如寓”“自如里”新增房源同比增长56%。

  盈利难解

  对外涨价、对内裁员,根子上还是“不赚钱”。

  《2021中国城市租住生活蓝皮书》指出,2021年我国住房租赁市场规模已达到2万亿元,按照年均2%的城镇化率看,2030年将达到近10万亿元。从体量来看,市场充满诱惑,但这又是一个受到强监管的民生行业,玩家们已不能再用传统方式谋得生存,盈利更是难解。

  空白研究院院长杨现领曾在链家和贝壳研究院担任高级副总裁,长期研究租赁市场,面对《中国企业家》的疑问,他用“租金收入的弹性稳定”来解释这一局面。

  杨现领认为,中国租赁行业中的消费者,也就是租客,以进城务工的农民工、蓝领工人和刚毕业的大学生为主,他们本身没有什么消费能力。很多在大城市奋斗的人,收入即便增长,也不会花很多钱去租房,或者扩大租房开支,这从根本上就抑制了房租涨幅。因此,从需求端来看,“不仅是政府不允许房租暴涨,房租增长的底层动力也是没有的”。

  其次,从国内供给来看,由于租金回报率较低,大部分人还是希望通过房价而非房租上涨来实现回报,因此出租意愿不高。如果出租,交给机构再装修,相当于房东把自己该承担的成本风险也全部给了机构,而房东自己又必须要求确定的刚性兑付回报,就是机构每个月要给房主打房租过去。因此,“一边是租不出去,有空置率,所以租金涨不上去,一边机构要对房东做刚性兑付,还要承担装修成本,我觉得(任何)一个正常企业都无法承担这个问题”。

  此外,从运营角度来讲,中国租客的平均租住周期只有八个月,这意味着,机构需要经常花钱获客,这是一笔很大的代价。对比国外,“比如德国的租赁运营机构很强,是因为他的租客的租住周期是3年,英国有4到5年,日本也有2到3年。这些天然条件都不太支持租赁运营机构的长大,更难谈到盈利了”。

  “所以,真正盈利的不是企业,是那些大量的分散的不规范的‘二房东’,因为:第一,他拿房时可能会便宜;第二,他可能无底线,各种手段都用;第三,他们自己比较勤奋,什么都自己做,不用请太多人,把运营成本也降下来了,其实赚的是辛苦钱。”杨现领总结称。

  原我爱我家高级副总裁、景晖智库创办人胡景晖对《中国企业家》表示,租金收入仍然是租赁运营机构的重要盈利来源。但由于租金回报率过低,社会资本参与度不高,导致整体供应量不足,这是目前国内租赁市场的核心问题。

  “从投资回报来看,租金太低;但从居民收入来看,租金又太高。这是一个两难困境。”胡景晖表示。在他看来,需拉长时间解决这个问题。结合国际经验,长租产业的盈利模式并非完全不清晰,但参照国内现实,如何将租赁产业变成一个长期可持续的产业,更加值得关注。

  “要么是持有模式,要么就是‘二房东’模式,自如以前是这么做的,现在也在搞轻托管模式。这个行业如果你不靠持有,那它实际上就是一个靠服务、靠长期运营的一个挣辛苦钱的行业。”由此,胡景晖建议,政府在加强监管的同时,也要考虑现实,“包括自如在内的很多长租企业因疫情受到重创,基于稳定市场的考量,政府层面也要给到企业一些政策支持和优惠。”

  胡景晖注意到,自去年夏天开始,从土地供应到减税降费,大部分政策性优惠都指向了保障性租赁住房,但忽视了市场化租赁住房,这让他有些担忧。“很多城市要求,保障性租赁住房价格低于同地段、同品质的市场化租赁住房15%~20%,几乎就把政策所有的优惠都对冲掉了,这就使得租赁住房未来就是微利,或者一不留神就亏损,那谁会来干呢?”

  胡景晖建议,在解决房屋租赁市场的问题上,需要保障性和市场化租赁手段双管齐下:一方面,弹性制定租金限制比例,将租金控制在一个合理的利润空间内;另一方面,也要给到市场参与主体更多的政策支持,让保障性和市场化租赁住房都发展起来。

  从商业本身来讲,很大程度上,长租公寓行业的盈利模式仍然不够清晰,亏损成为常态。这也是很多企业历经风口后随即陷入困境、甚至折戟的主因。

  而在熊林看来,科技驱动居住和服务时,能真实为产业带来变革或变化的领域,才是未来自如团队需要努力的方向。

(责任编辑:马常艳)